Il mattone tiene grazie alla liquidità e tassi mai così bassi

Che fine farà il mattone passata l’emergenza del Covid19? Il mercato immobiliare salià o scenderà?

Secondo Giorgio Tinacci, Founder e CEO di Casavo, primo Instant Buyer in Italia per la vendita di case online, “è ancora presto per assistere a una riduzione dei prezzi, ma non è detto che ciò non possa verificarsi più in là”. E aggiunge: “la cosa positiva è che c’è liquidità nel sistema, i mutui registrano tassi ai minimi storici e questo mitiga l’impatto sui costi. Sicuramente gli immobili di nuova generazione ne risentiranno meno perché – da ora in poi – verrà assegnato ancora più valore alla qualità degli spazi”.

Fondata nel 2017, Casavo è stata tra le startup più finanziate nel 2019, raccogliendo circa 100 milioni di euro di capitale. Grazie a un team di 120 persone e oltre 1000 agenzie immobiliari aderenti al suo network, la piattaforma opera su Milano, Roma, Torino, Firenze, Bologna e Verona. A gennaio di quest’anno è addirittura sbarcata a Madrid, dando così inizio al proprio processo di internazionalizzazione.

Peccato che a guastare i vostri piani ci abbia pensato il coronavirus…

“In effetti tra marzo e aprile abbiamo subito una battuta d’arresto sui volumi di compravendita, banalmente per il blocco della logistica. Rispetto al 2019 registreremo quindi una riduzione delle transazioni del 15-18% sulle aree metropolitane di nostra competenza. Questa crisi ha comportato un impatto economico; chi era intenzionato ad acquistare una prima casa è probabile che aspetterà, soprattutto chi è stato messo in cassa integrazione e ora non ha la possibilità di accollarsi un mutuo. Mentre chi comprava al fine di affittare gli appartamenti a uso turistico è sparito dai radar, come era facilmente prevedibile. A tenere, invece, è la domanda di acquisto per affitto tradizionale. In un momento in cui c’è tanta incertezza sui mercati azionari, in cui si parla di eventuali tassazioni su redditi e patrimoni, il concetto di immobile come bene rifugio viene giustamente visto come un ancora di salvezza. Sono contrazioni fisiologiche e di poca importanza. Il mercato si riprenderà al massimo tra 18 mesi a seconda delle città.”

Come avete gestito in questi mesi di lockdown le compravendite? Immagino che stando a casa le persone abbiamo avuto più tempo per “guardarsi” intorno, leggere gli annunci e provare a cercare l’affarone…

“C’è da dire che prima del Covid avevamo già in piano il rilascio delle visite da remoto tramite app ma ci aspettavamo un tasso di adozione molto basso e lento. Mentre questo drammatico evento ha accelerato i processi di determinati strumenti, tra cui questo.”

Quindi non c’è stato scetticismo da parte degli italiani? Vedere una casa solo da pc…

“Niente affatto. Nel caso, per esempio, delle seconde case, dove il proprietario non è quasi mai fisicamente presente al momento delle visite, abbiamo risolto il problema abilitando questo strumento anche per le nostre agenzie partner; ipotizzando dunque che chi vende la seconda o terza casa lo fa dando quasi sempre un mandato a un’agenzia. Ovviamente restano fuori dalle dinamiche delle visite da remoto gli anziani, sia perché dovendo vendere il proprio immobile preferiscono avere una persona fisica con la quale relazionarsi, sia perché spesso – non essendo pratici con la tecnologia – non sono in grado di scaricare la app o non possiedono uno smartphone.”

Ok, l’interesse c’è stato ma poi si è trasformato anche in acquisti?

“In un primo periodo, il traffico sui nostri annunci è sceso del 30%, mentre le transazioni addirittura dell’80% tra marzo e aprile. Tuttavia, non appena si è avuta visibilità della riapertura – già da fine aprile – siamo tornati ai livelli pre crisi. Pensi che il numero di proposte di acquisto che abbiamo ricevuto nel mese di maggio è stato persino superiore a quello di gennaio! Se da un lato, durante il lockdown, cercare casa è diventato un passatempo; dall’altro lato le persone hanno iniziato a dare più importanza alla qualità dei propri spazi, complice il fatto che nei prossimi mesi o anni è probabile che si spenderà molto più tempo nelle proprie abitazioni.”

Direi che le previsioni per quest’anno non saranno poi così nere…

“In realtà prevedevamo di quintuplicare i volumi di acquisti e vendite rispetto al 2019, ma ad oggi cresceranno di 3 volte e mezzo. Inoltre, sempre causa Covid, abbiamo subito dei ritardi su tanti ingressi che avevamo pianificato.”

Niente nuove aperture dunque…

“Siamo entrati a Madrid a inizio anno, adesso dobbiamo concentrarci su questo mercato e su quello di Verona; che siamo certi ci darà grandi soddisfazioni. Però posso dirle che guardiamo con interesse Padova, Brescia, Modena e Reggio Emilia.”

A proposito di Madrid, come mai avete deciso di approdare in Spagna?

“In termini di mercato residenziale, la Spagna ha le stesse dinamiche Italiane. E poi Madrid ha del potenziale enorme. Si tratta del mercato metropolitano residenziale più grande in Europa continentale. Le faccio un paragone: Roma è il comune italiano più grande, in cui vengono fatte circa 35 mila compravendite all’anno; Madrid – su un’area più piccola – tocca quota 45 mila. Inoltre, al fine di diversificare il rischio legato a fattori nazionali specifici, era importante essere presenti in altri paesi.”

Ma qual è la differenza tra voi e, ad esempio, Immobiliare.it?

“Non siamo un portale di annunci a differenza di Immobiliare.it. Non siamo neppure un’agenzia immobiliare, se è per questo. Siamo una piattaforma di investimenti immobiliari diretti. Molto semplicemente Casavo acquista immobili, li ristruttura e li rimette in vendita. Offriamo un servizio di compravendita alternativo.”

E quale sarebbe la convenienza?

“Per vendere casa ci vuole molto tempo (in media ci vogliono più di 7 mesi), inoltre sono necessarie circa 20-30 visite prima di ricevere una proposta da parte degli acquirenti finali. Senza considerare tutta la complessità legata alla parte tecnico documentale. Insomma, vendere casa è un processo che crea stress e incertezza da parte del consumatore. Ebbene, noi rimuoviamo un passaggio, ossia la ricerca del compratore, proponendoci come acquirenti diretti. Nel giro di massimo un mese siamo dal notaio e finalizziamo l’acquisto. Dopodiché il venditore esce di scena, facciamo alcuni interventi per valorizzare l’immobile e rimettiamo sul mercato la casa. Ma durante la fase di commercializzazione, l’appartamento viene affidato alle nostre agenzie partner. E nonostante Casavo consegni case “chiavi in mano” i nostri prezzi restano allineati a quelli di mercato. Se poi il nuovo acquirente lo desidera, può persino richiedere gli arredi che vengono inseriti nei render. In questo modo non dovrà far altro che godersi la propria casa senza allestirla.”

Tempistiche da record, ma a che prezzo?

“Non applicano nessuna commissione, tuttavia – assumendoci un rischio finanziario – facciamo un’offerta scontata rispetto al prezzo di mercato. Parliamo di uno sconto che in media si attesta intorno all’8%. Ma, in compenso, vengono abbattuti tutti i costi di transazione che, in Italia, pesano in media il 6%.”

Ok, mancano all’appello solo gli affitti per completare l’offerta…

“Al momento non è una priorità però in futuro, magari in collaborazione con altre realtà, potremmo mettere a reddito alcuni dei nostri immobili con questa finalità.”