Mercato immobiliare post Covid19: focus Milano e Roma

Prosegue il nostro viaggio nelle prospettive del settore immobiliare con Carlo Vanini, Capo del Capital Market italiano di Cushman & Wakefield. Dopo aver esaminato qui l’Italia in generale nella puntata precedente, ci concentriamo sul driver più importante degli investimenti immobiliari in Italia: Milano. Con un passaggio anche su Roma.

Milano è ancora sexy per i fondi?

“Bisogna innanzitutto inquadrare il contesto: nel decennio 2000-2009 il mercato uffici Milano aveva attratto circa 11 miliardi di capitali investiti nell’immobiliare (con un tetto di circa 2,7 miliardi nel 2007) nel decennio successivo Milano ha attratto oltre 15 miliardi con un incremento del 39% (con un record di 3,7 miliardi nel 2019). Negli stessi periodi Roma ha invece attratto cifre sostanzialmente simili pari a 6,6 miliardi in entrambi i decenni. L’interesse dei fondi esteri non si è fermato, infatti le maggior parte di operazioni (70/75%) sono state fatte a Milano. La transazione Ubi/Coima, per quanto particolare (Ubi non è un investitore ma un end user) in via Melchiorre Gioia che da sola vale 800mln di euro ne è un chiaro esempio. Un dato ancora più interessante: nel primo semestre 2020, nonostante il lockdown, il take up (l’assorbimento di metri quadri di uffici è calato, rispetto al 1°semestre 2019, del 29% a Milano, del 73% a Roma. E’ come se il Coronavirus avesse colpito un’atleta: le possibilità di ristabilirsi in breve tempo sono molto più alte. Ecco, gli investitori esteri credono nella possibilità che Milano riparta subito.”

La crescita di Milano è stata trainata dalla rigenerazione urbana e dal settore immobiliare in generale: il boom è finito?

“Direi di no. La rigenerazione è stato il passato breve e sarà anche il futuro di Milano. Nel passato Hines ha puntato su Porta Nuova rigenerando completamente una zona che era sostanzialmente in cattivo stato, oggi la sfida passa dalle rigenerazioni degli scali ferroviari, dallo Scalo Farini a quello di Porta Romana da Lambrate a Porta Genova, senza dimenticare Rogoredo. Zone grandi e, spesso, nel cuore della città, con lacerazioni nel tessuto: una corretta rigenerazione consentirà una fluidità nel tessuto della città, suturando le ferite che le sono state inferte negli anni.”

Su quale zona di Milano punterebbe?

“Porta Romana, dove faranno il villaggio Olimpico, e dove c’è lo scalo ferroviario. Coima ad esempio ha investito nella sede di Boehringer in via Lorenzini che verrà totalmente risviluppata, Covivio sta sviluppando Symbiosis che è già diventato la sede di Fastweb e poi c’è la fondazione Prada che ha dato un po’ il via alla riqualificazione di quest’area. E poi c’è Porta Nuova, che continuerà a crescere, allungandosi sull’asse di via Melchiorre Gioia (dove oltre all’operazione UBI verranno riqualificati l’ex sede di Telecom Italia e il Pirellino per un totale di oltre €1 miliardo di investimenti), e inglobando, nella sua estensione tutta l’area intorno alla Stazione Centrale (anche Via Vittor Pisani ad esempio è in un momento di grande dinamicità)”.

Come vede Roma in questo contesto? Ci sono, nel breve, speranze di ripresa del settore immobiliare?

“Roma è un mercato complicato a vocazione più nazionale, mentre Milano rimane più internazionale e più allineata alle dinamiche delle maggiori gateways cities europee. Milano ha costi al mq (in termini di affitto / mq / annuo) superiori del 20/30% rispetto a Roma, con standard qualitativi altissimi e in linea con livelli “europei”, a cominciare dai certificati ambientali LEED e Bream. Oggi si parla anche di well being, con riferimento alla qualità degli spazi, importanti sempre di più anche a livello residenziale, come il lockdown ci ha dimostrato. Chi fa sviluppo immobiliare deve puntare sulla qualità, altrimenti fa fatica a stare sul mercato. Roma su questo è rimasta, purtroppo, piuttosto indietro e anche gli uffici nella Capitale hanno una concezione generalmente datata salvo poche e rare eccezioni. Poi Roma è una città geograficamente enorme con problemi nella mobilità e nei trasporti. Quanto alla tipologia di aziende presenti, è scomparso il settore finanziario, in grande spolvero su Milano, ma è ancora molto forte nelle grandi aziende internazionali italiane, da Enel a Eni, da Leonardo a Ferrovie dello Stato, oltre a tutto il comparto farmaceutico, dell’automotive, delle comunicazioni e ultimo, ma primo per spazi occupati, statale. Milano può fare e ha fatto da traino. Ritengo che Roma oggi sia piena di opportunità per gli investitori. Opportunità che non vanno perse.”

Un po’ come il recovery fund : opportunità che non vanno perse.

Photo Credits: Piazza Puliti